プロバンスに憧れて家を建てました!オーミンパパのマイホーム建築記
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住宅ローンの申込み
2007年05月18日 (金) | 編集 |
今日、やっと住宅ローンの申込みをして来ました。

今日は本当に勉強になったというか、
世の中こんなもんなんだなって実感したというか。
正直、くたびれました。。。

当初予定していた地元地銀のS銀行との交渉が今日になって急に雲行きが怪しくなったため急遽都市銀のM銀行へ申込みをしました。しかも事前審査なしでいきなり本申込みです。なぜなら5/31までに土地を決済したかったから。

かなり強行で無理なお願いにもかかわらず、笑顔で「やります」と引受けてくださった担当の方に深く感謝しています。

どうしてこんなにスケジュールがタイトな上に急遽違う銀行に申込むことになったのか、経緯はこんな感じです。。。

元はといえば私の段取り不足と言ってしまえばそれまでなんですが、ハウスメーカーをまだ絞り切らないうちに今回購入することになった土地と出会い、買い付け証明で抑えた後4/19に契約、契約書に謡われた支払期限は5/24。

日がないので間に合わないかもしれないが少なくとも当日までに融資の申し込みを終えて実行待ちの状態にはもって行くので違約解除は勘弁してください、とお願いはしておきました。

その後、数社にまで絞っていたハウスメーカーの中から1社に決定し請負い契約をしたのが4/29。5/1にハウスメーカーの営業さん経由でS銀行さんに事前審査の申込み、その回答が出るのはGWを挟むため5/11の予定と言われていました。

当日電話を入れてみると「借入れ希望額はいくらですか?」と来た。おいおい、資金計画書添付されてるでしょ・・・。何のために申込書をハウスメーカーの営業さんに頼んだのかという感じでした。

で、結局、直接ヒアリングしたいからと5/14に初対面。
総工費、自己資金、借入れ希望額を当初の予定通り伝えるとやはり知っていた様子で確認の作業だけのようでした。本申込み書と優遇を最大限に引き出すための系列カード会社の申込み書など諸々の書類を記入して銀行を後にしました。5/16に回答するとのこと。

しかし5/16は連絡なし。心配なので翌日電話してみると購入物件の調査中という経過報告受けたのと今日の朝9時に会う約束をしました。

そして今日の打合せ。まず、先方からの通達として、
1.自己資金の比率が低いため、予定していた保証会社(静銀の系列)の保証が受けられないので保証人を立てて欲しい。
2.保証人を立てての融資の場合、レートが最優遇金利より0.2%高くなる。

とのことでした。できれば保証会社に保証してもらい最下限で借りるというのが希望だったので一度店を出て、以前に話だけ聞きに行ったM銀行と金利比較をしました。

もともとM銀行の金利は最優遇で比較するとS銀行より高かったので、S銀行ですんなり最優遇で借りれそうならお断りするつもりでした。
M銀行から提示していただいた条件としては、全期間0.7%の優遇を1.0%まで引上げ、なおかつ保証会社に支払う保証料を免除するという条件を提示されていました。

S銀行が最下限ではなく0.2%上乗せになったので変動金利は逆転、2年固定も同率でした。
即M銀行の担当の方に連絡を入れ、保証会社で保証を受けてくれることと今月中に融資実行可能かを電話で確認した上で、S銀行をお断りしM銀行に申込みをしに行きました。

今回、お断りをしたS銀行の担当の方にはいろいろと骨を折っていただいていたので大変申し訳ないことをしたなと思いますが、数点不満を述べると、

▼自己資金と総工費はあらかじめ伝えてあったので、保証会社が保証を受けてくれない可能性があることを事前に教えて欲しかった。
▼5/14の申し込み時、今なら店内に保証会社の審査担当がいるからすぐに答えは出ますと言っていたのに結果が出てもすぐに連絡をくれなかった。
▼自己資金がほぼ同じ比率で同じ銀行で保証会社から保証を受けて借りた同僚がいるのに、その違いの説明が明確でなかった。
▼保証料を金利上乗せするのは普通良くあることなんでわかるんだけど、保証人を立てても金利が0.2%上乗せになる理由が良くわからない。

といったところでしょうか。
なんか狐につままれているみたいでした。もしかして自己資金の比率が云々かんぬんというのは建前で実は本当の理由がほかにあったのかも知れません。
晴れた日に貸した傘を雨の日に取り上げるとはまさにこのこと。

静銀よ、銀行の格付けを上げるよりまず、行員の質を向上せよ!!

あとはM銀行の審査が通るのをただただ祈るのみです。
明日お百度参りしてきます。

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住宅ローン選び
2007年05月23日 (水) | 編集 |
これまでローンについての真剣に考えたことがなかったので知識全くゼロでしたが、今回の申請を行うまでの間、少しは自分なりに勉強しました。

しかし、変動か?固定か?長期か?短期か?なんて経済が専門ではない私のような素人が短時間で勉強したって何がいいんだか正直わかりません。

私は今回、変動金利を選ぼうと思っています。理由は、金利が低いから。将来に対するリスクや安定性を考えればできれば長期固定を選ぶほうが賢明ですが、当初金利が高くなる分借入れ限度額も少なくなってしまうため土地と建物の同時購入となると手が出しにくいのです。

あと長期にすればするほどリスクに対して安心を先払いしている感じがします。

勘ぐり過ぎかも知れませんが住宅ローンというのはあの硬い銀行が自分が絶対に損しないように緻密に計算された商品だと思います。

だから固定金利型は銀行の予想通りに金利が上昇したまたはそれ以下だった場合には銀行が儲け、逆に銀行が予想だにしないほど急激な上昇をした場合に限って借りた側は長期固定にしておいてよかったと思えるのではないかと思います。

どっちに転ぶ確率が高いかというと当然前者だと思うのです。

逆に変動金利は貸す側にとってリスクはゼロです。つまり銀行のリスクに対する上乗せがないわけだから不必要に利息を払うことなく一番効率よく返済できるのかなと考えたからです。

とりあえずいつでも固定に切替えられる変動金利で借りて様子を見ることになると思います。

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住宅ローンの落とし穴
2007年05月23日 (水) | 編集 |
何度か銀行の住宅ローンの商品説明を受け、質疑応答する中で引っ掛け商品??と思えるようなものがいくつかありました。

特に金利の優遇特約期間と基準金利の表示に関してです。

まず、優遇期間についてですがその優遇がいつまで続くものなのかを確認する必要があります。特に期間選択型の固定金利商品では当初の優遇が「全期間」のものと「当初だけ」のものがあります。後者の場合、最初の固定期間終了後、店頭金利に戻ることはないと思いますが、優遇幅が減るものがあります。当初だけの場合はその後どなるかをちゃんと確認しましょう。。。

次に基準金利についてです。基準金利は銀行ごとのローン金利のこと。これが実は曲者で、新規貸付用のパンフにはこれとは別に表現を少し変えて表示していることがあります。

例えばある銀行の10年固定の基準金利が4.05%だとします。そしてパンフレットなどにはこれを通常金利2.7%と表示した上で0.3%優遇し当初最下限2.4%だよというような商品があるのです。

注意事項として小さく「金利は当初だけです」と書いてあるので当初の固定期間終了後、仮に金利変動がなかったとしたら2.7%に戻るのだとおもってしまうのですがこれが引っ掛けで、実際には4.05%に戻ってしまうのです。怖い・・・。

とにかく当初が終了した後のことを必ず確認する必要があります。

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ローンの審査結果
2007年05月25日 (金) | 編集 |
今日、銀行の担当者から希望額の融資が可能ですとの連絡をいただきました。

よかったー!!

全期間優遇-1.0%と保証料免除だそうです。とても助かります。ほっと一安心しました。

わがままなお願いにも関わらず引受けてくださった担当の方にありがとうと言いました。
おめでとうございますって言われました。

5/28に銀行と契約です。
とりあえずいつでも固定に変更可能なので変動(1.625%)で借りておくことにしよう。

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住宅ローン契約完了
2007年05月28日 (月) | 編集 |
今日住宅ローンの契約をしてきました。

まずは口座の開設から始まり1円を預金。
その後や銀行や保証会社との契約書、抵当権設定の委任状など様々な書類に記入し実印をペタペタと押して完了です。

結局金利は一番低い変動にしました。年利1.625%で年2回の見直しが入ります。金利が上がってくれば好景気の兆しですし、上がらなければ返済額の上昇がないので、毎月ドキドキしながら金利情勢を確認することになりそうです…。

土地の決済は明後日30日の大安です。
銀行さん、司法書士の先生、不動産屋さん、よろしく!!

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住宅ローン契約(2回目)
2007年09月19日 (水) | 編集 |
明日9/20にハウスメーカーさんに着工金(請負いの70%)を振り込むため、今日銀行へ行って2回目の住宅ローンを実行してもらうための契約に行って来ました。

振込金¥13,034,000+契約印紙代¥20,200が必要なため¥13,100,000を融資していただきました。金利の選択にはかなり迷いましたが、今月頭に2年固定など固定商品の金利が下がっているため10月の変動金利は少なくとも据え置きと予想し、前回同様変動金利でお願いしました。年利1.625%です。

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変動金利上昇
2007年10月01日 (月) | 編集 |
既に銀行さんから2回の融資を計3000万円ほど受けております。
さあ、今月は金利見直しの月です(年2回で4月と10月)。

どうなっているかな?ドキドキしながらM銀HPにアクセスっ!
がーん。上がっていました。。。

年利1.625%から1.875%に0.25%もアップです。
1度目の実行からわずか5ヶ月目にして金利アーップ!!
2度目の実行は先月だったのでいきなりのアップです。
先月、短期の固定商品が下がっていたので変動据え置きを期待していたのですが、
上がってしまいました。

我が家の台所事情的には元々変動金利しか選択の余地が無かったので、
ここでぼやいても仕方ないんですけどね。


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住所異動などの諸手続き
2007年12月23日 (日) | 編集 |
しばらく更新をサボりました。ここ1週間のことをまとめて更新しています。

施主検査と同じ日の12/20(木)、市役所へ行って住所の異動をしてきました。

というのもその日の夕方に銀行で最後のローン契約があったのですが、その時の契約の際には新しい住所の住民票と印鑑証明、土地家屋証明書が必要だそうです。

土地家屋調査士さんにお願いする建物の表示登記(表題登記が正式?)は住民票の異動は特に必要ないのですが、最後の保存登記と抵当権の追加設定は新住所で行う必要があると銀行の担当の方からの説明がありました。

まだ住んでいないのに住所を異動するのはいかがなものかと思いつつ、住むためには引渡しを受ける⇒引渡しを受けるためには支払いを済ませなければならない⇒支払いをするためには新住所で手続きが必要とちょっと矛盾しているところがありますが暗黙の了解みたいです。

前日になって住宅家屋証明書が私の手元にないことに気付きました。それもそのはず。なんでも住宅家屋証明書は土地家屋調査士さんが市役所で取得する書類で表示登記済証と新しい住民票が必要です。まだ住民票を移していないので手元にないのは当然です。

銀行契約で必要になると伝えたところ市役所に来てくれることになりました。

と言うわけで当日の朝、まず、私が住所の異動の届出と同時に住民票と印鑑証明書の発行手続きを行い、受け取った住民票を土地家屋調査士さんに手渡して住宅家屋証明書を発行してもらいました。

まさに、ギリギリの段取り。土地家屋調査士さんの息子さん、ありがとうございました。

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住宅ローン契約(3回目)
2007年12月23日 (日) | 編集 |
しばらく更新をサボりました。ここ1週間のことをまとめて更新しています。

施主検査と同じ日の12/20(木)、3回目の住宅ローン契約をしてきました。いわゆる金消契約(正式には「金融消費貸借契約」)です。

1回目は土地の決済、2回目が上棟時にハウスメーカーさんへ中間金の支払い、そして今回が最終金の支払いのための融資です。引渡し日の12/25に実行していただきます。

過去2回の融資金はほぼ全額土地の売主さんやハウスメーカーさんに振り込まれましたが、今回は7割くらいがハウスメーカーさんへの最終金として振り込まれ、あとの3割は外構工事や照明、カーテンの支払いに備えて自分の口座に残ることになります。

金利は過去2回の契約と同じく変動金利を選択しました。
固定金利商品が先月から下がり傾向。アメリカでのサブプライム方式住宅ローンの破綻が影響しているのでしょうか。日本でも短期固定商品の金利がほんの少しですが下がってきています。

一方変動金利は10月に2.625%から2.875に上がりました。今なら2年固定は最優遇を受けると変動金利と大差ありません。理論上はあり得ることかも知れませんが2年固定が変動より安いなんて聞いたこともありません。つまり2年固定は今が底。ここは2年固定を選ぶ方が得策だったかもしれません。

しかし、たかだか2年の固定。どうせ2年後にはその時の基準金利で変動になるわけですし、もしかして固定はここで下げ止まりだとすると変動ももう少し下がる可能性も無きにしも非ず。

ということで、固定を選んでも回避できるリスクは少ない上に楽しみがないし、我が家には怒らないかもしれないリスクに対して余分な利息を払うほどの余裕もありません。

変動金利もこの先そんなに上がって行かない気がして(←特に根拠なし、勘で)、男は黙って変動金利(←ワケワカラン)にしておきました。現時点での利率1.875%。神様にお祈りお祈り。上がらないで上がらないででも景気は良くなって良くなって・・・。

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10月のローン金利見直し
2008年10月01日 (水) | 編集 |
我が家の住宅ローンは全額変動金利で返済中です。

変動金利と言えば4月と10月の年2回の金利見直しがあります。
今日10月1日はその金利が見直される日なのです。

昨年5月、1回目の実行時金利は1.625%
その年の10月に1.875%に上がり、以来1年間据え置きで今日に至っています。

果たして今月はどうなったかなぁと
おそるおそるみずほ銀行さんのサイトを覗いてみると・・・

じゃじゃーん

1.875%で据え置き でした。
ホッと一安心です。半年間の一安心。

しかし、固定商品はすべて0.1~0.05%上がっていて変動のみ据え置きでした。

【これまでの金利の変遷】
2007年05月 1.625%
2007年10月 1.875%
2008年04月 1.875%
2008年10月 1.875%

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