プロバンスに憧れて家を建てました!オーミンパパのマイホーム建築記
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土地を探そう
2007年05月14日 (月) | 編集 |
という訳で予算1600万円で土地を探すことにしました。

子供はまだ小学校に通っておらず学区の制約もなく
実家の伊豆からあまり離れず富士の会社までそんなに遠くない場所で
三島、沼津、裾野、長泉、清水町で手広く構えることにしました。

情報源は主にネットと新聞広告でした。

該当する物件の情報をキャッチしては土日に出掛けて
現地を確認しに行く日々をほぼ毎週のように過ごしました。
娘も妻もいつも笑顔で付き合ってくれました。

不動産BOX静岡は割りと便利でした。
各社の公開物件がかなり掲載されているのであちこちの不動産屋さんや
住宅メーカーの営業さんがくれる情報はほとんどこれを見て知っていました。

でもいい土地って本当にすぐには見つかりません。
多くの物件を見ました。たくさんの物件を見に行くうちに
多くのことを学んだ気がします。

安い土地が安い理由、高い土地が高い理由などです。
追々書いていきます。

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土地の相場が分かってきた
2007年05月15日 (火) | 編集 |
エリア:三島、沼津、裾野、清水町、長泉
価格:1600万円以下
広さ:45坪以上


この地域で土地を探した経験のある方はお分かりだと思いますが
正直、この条件設定はかなり厳しかったです。

また坪単価の格差も意外と大きく、高い順に並べると
長泉>清水町>三島>裾野>沼津といった感じです。

各地の坪単価は坪単価マップがとても参考になります。
といっても我々一般人には手に入らないので不動産屋さんのを覗き見ですけど。

条件的に引っかかってくる物件はほとんどが沼津でしたので
必然と沼津市内が活動の中心でした。

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掘出しものなんてない!
2007年05月15日 (火) | 編集 |
土地探しを始めると程なくしてあることに気が付きます。

土地には掘出しものなんてない!

「なんでこんなに安いだろう?」と思う物件には何度か出会いました。
その度不動産屋さんは
「今回は仕入れが安いので、かなりお値打ちです。」
って必ず言ってました。本当でしょうか?

でもよくよく考えればおかしいですよね。
ご自分が不動産屋さんになったつもりで考えてみてください。

仮にすご~く欲のない地主さんにすご~く安い土地を譲ってもらったとします。
それを相場よりすご~く安い値段で売りますか?

可能な限り高く売りたいでしょう。
高ければ売れない、安ければ売れるのは当然です。
でもわざわざ利益を減らすようなことしませんよね。

何かの事情でちょっと急いで売りたいなら
相場より少しだけ安い値を付ければいいことです。

だから土地ってちゃんと相場なりの値段が付いています。

相場より明らかに安い土地にはちゃんと安いなりの理由があると思います。
ただその理由がその人にとって妥協できるものかどうかは人によって違うので
あらかじめこれは譲れないという条件を明確に決めておくべきです。

掘出しものはありませんが、理想の土地もないのです。

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こんな土地が安い!
2007年05月19日 (土) | 編集 |
土地に”掘出し物”はありませんが、安い土地はあります。

安い理由ごく一般的に敬遠されがちなだけであって
必ずしもそれが自分に当てはまらなければ気にする必要もありません。

これまでに出会った安い土地の安い理由を列記しておきます。

軟弱地盤、学校が遠い、道路が狭い、臭い
北面道路、鉄塔のそば、飲食店やスーパーの裏
下水道未整備、新規分譲地でない、隣地がお墓
堤防の下


などです。こういったマイナス情報は広告などには一切書かれていないので
実際に現地を見に行って自分の目で確かめる必要があります。
あらかじめ決めておいた必要条件を満たしていなければ迷わずパスすべきです。

ウチにはまだ3才の娘がおり、最近は物騒な世の中なので
やはり小学校までの距離を重視しました。

地図上での確認は勿論ですが実際に歩いて
何分かかるか確認することをお勧めします。

東椎路かつて見送った物件は愛鷹小まで地図だと1.5kmほど
大して遠くなかったのですが実際に歩いてみると、上ったり下ったり
新幹線の北側と南側を交互に縫うような経路で
結局45分も掛かることがネックとなって見送りました。

あとは臭いを結構気に掛けました。
特に沼津の海沿いは冬場でも結構臭いがするところがありました。
夏場はどうなるだろうと思いここも見送りました。

沼津市内はどこも地盤があまりよくありませんが、セオリーだと新幹線より北、
国一より南が比較的安全とされています。

しかし、こればっかりはやってみなければわかりません。頼りは近隣データだけ。
地盤が悪そうなところはなるほど地盤改良の費用分安く売られていました。

逆に狙い目だと思うのは接道が北面の土地です。
同じ分譲地内でも南面と比べるとビックリするほど安いです。

南北に長かったり南隣が低ければ日当たりは十分に確保できます。
南面は高く売れるから高い値が付いているだけで
今は住宅の性能も上がっていますし値段ほどの差があるとは思いません。

お墓は私自身あまり気にならないのですが
妻がイヤだというので避けて通りました。

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非公開のうちに売れている分譲地
2007年05月20日 (日) | 編集 |
新聞の広告やインターネットで新規の分譲地の広告を見ると
すでに予約や売約済みになっていることがあります。
なぜもう売れているのでしょうか?

広告やインターネットで公開されている物件のほとんどは
売出し後ある程度時間が経っているものばかりです。

売主になったつもりで考えてみてください。
銀行から借入れて工事を行いなるべく早く高く経費を掛けずに売りたいですよね。

ですから最初から高い経費を払ってわざわざ広告を出したりしません。
土地を必死に探している買い手がその臭いを嗅ぎつけて
どこからともなく現れるのを待っているわけでもありません。

広告なんか出さなくても買い手を連れて来てくれる人にまず情報を流すのです。
それは誰かと言うと、ハウスメーカーの営業マンです。

ハウスメーカーの営業マンの仕事は家を売ることで
土地を売ることではありませんが、土地がなければ家は売れません。

つまりハウスメーカーの営業マンにとって
非公開の土地情報は営業ツールであり
開発業者にとってハウスメーカーの営業は土地を売るツールなのです。

持ちつ持たれつというやつですね。

だから我々一般人には良い土地の情報なんて入ってこないわけです。
売れ残った物件だけが公開物件となるわけです。

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この土地に決定!!
2007年05月21日 (月) | 編集 |
当初1600万円以下の土地を探していましたがなかなかいい物件にめぐり合えず
予算的には苦しくなるが1700万円以下まで広げることにしたのが3月のこと。

でも相変わらず出てきませんでした。

そんな時、母から親戚の不動産屋さんに聞いたらいい物件があるから
見に来ないかという連絡があったのが確か3/3のことだったような・・・。
早速翌日に見に行きました。

三島は沼津に比べて高く、少なくても1800万以上じゃないと
まともな物件は買えないと思っていましたから、実はあまり期待はしていませんでした。

新規の分譲地の最後の1区画で売出しから結構月日が経っており
当初1790万円で売出したものをごく最近1650万に下げたばかりとのこと。

西面が幅5mの位置指定道路と接道し、
間口が南北に11.8m、東西に14mで広さは50坪ジャスト。

ひな壇の一番北側の土地でした。
建物を目一杯北側に配置すれば日当たりは良さそうな感じ。

売主物件で仲介手数料がない、下水道が入っているため浄化槽が要らない
となるとあと100万円安い下水なしの仲介物件を買うのと同じです。

同じ条件で1500万円の土地はこれまでの経験上
あり得ないと判断し購入を決意しました。

気にしていた小学校へも歩いて15分ほどで
バス停やスーパーなども近いので妻もたいそう気に入りました。

東側が県の崖条例に抵触するのでその施工費用を援助して欲しい(←コレ値引き交渉デス)
と売主さんに申し出たところ50万円を負担していただくことになり
実質1600万円での購入でした。

この土地は3/21に買い付け証明を入れ、4/19の大安の日に契約しました。

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土地の決済完了!
2007年05月30日 (水) | 編集 |
今日5/30(大安)は土地の決済の日でした。
売買契約書に記載されている引き渡し期限の5/24から遅れること6日目。

土地の決済とは、契約時に支払った残金を支払うことです。
同時に所有者の移転登記を行います。したがって出席者は買主である私と
売主である不動産屋さん、司法書士の先生、銀行の担当さんです。
ローンの実行と同時に残金の振込み手続きがされます。

場所は銀行の応接室。11:30集合だったのですが、
ローンの事務手続きがまだ1つだけ残っていたので私だけ11:00に銀行入店。

借り入れ金額、返済期間、レートなど契約書の内容を再度確認。
35年間1%優遇されますよーという内容の「特約書」という書類に捺印しました。

手続きを終え別室に通されるとすでに司法書士の先生がいらっしゃいました。
どうやら私が入店する前からいらした模様。ずいぶん早いご登場です。

今日は移転登記と抵当権設定でご厄介になります。
初対面なのでとりあえずご挨拶してしばらくは世間話。
そのうち売り主の不動産屋さんの社長と宅建ご担当の方が見えました。

とは言っても言われるがままに振込用紙や引き落とし依頼書に記入して
ハンコ押して領収書貰うだけだったんですけどね。

滞りなく全てを完了しおよそ1時間ほどで終わりました。
1,500万円超のお金が動く割に意外とあっさりでした。

それと約束していた崖条例の対策費用50万円を
不動産屋さんから現金でいただき帰り際にATMで
自分の口座へ預け入れてきました。

配置で逃げるんで使わないんですけどね。
外構費用に当てさせていただきま~す。
値引きだと帳簿上まずいらしくこういう形になったそうです。

最後に・・・、
本来ならば違約のため手付金没収、契約は解除となるところを、
今日まで待っていただいた上、
「オレはどうしてもここに住みたいんだ、でも金がない!」
という私の訴えに対し崖条例対策支援という形で答えてくれた
不動産屋社長には深く感謝しております。

本当にありがとうございました♪

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